Обследование зданий и сооружений

Что мы обследуем

• Жилые дома.
• Промышленные объекты (заводы, фабрики, комбинаты, убежища, очистные сооружений и т.д.).
• Общественные здания (музей, театры, стадионы).
• Офисные здания, торговые центры, магазины.
• Школы, детские сады, университеты и колледжи.
• Гидротехнические сооружения.
• Мосты и эстакады.
• Резервуары.

У нашей компании многолетний опыт обследования зданий и сооружений: от небольших административных зданий, школ, театров до жилых комплексов и огромных многопролётных производственных цехов. Кабельные и технологические эстакады, конвейерные галереи, емкости хранения воды и углеводородов, очистные сооружения, подземные тоннели – мы не раз обследовали каждый из подобных объектов. Повышенный уровень ответственности, уникальные здания и сооружения, условия Крайнего Севера с вечномерзлыми грунтами – особенности, которые не поставят нас в тупик, все это многократно встречалось нашим специалистам при выполнении работ.

В каком случае нужно проводить обследование

Обследование здания потребуется, если Вы или Ваша организация планируете:

• Работы по реконструкции или техническому перевооружению. Наша организация соберет все необходимые данные для последующего качественного проектирования и успешного прохождения экспертизы.
• Работы по капитальному ремонту. В данном случае на первый план выходит точное определение объема и состава работ для будущего ремонта.
• Возобновление незавершенного строительства после простоя. Наша компания выполнит необходимый перечень работ, позволяющий беспроблемное введение объекта в эксплуатацию в будущем.
• Покупку или продажу объекта. Выполненное обследование позволит наиболее точно определить техническое состояние и реальную стоимость объекта, а также объем денежных вложений на приведение объекта к требуемым параметрам.
• Обезопасить собственника или эксплуатирующую организацию от возможных аварий и их последствий. Нормативные документы России предписывают проводить обследование зданий и сооружений не реже одного раза в 5-10 лет в зависимости от условий эксплуатации. Кроме того, нормативная база России постоянно обновляется и нагрузки, и воздействия для объектов 30 лет назад и сейчас сильно поменялись. Объект, который был безопасен в момент ввода в эксплуатацию, возможно, сейчас уже не удовлетворяет требованиям безопасности из-за возросших нагрузок.

Также, обследование зданий обязательно необходимо выполнять:

• после чрезвычайных ситуаций (пожаров, затоплений, аварий);
• при обнаружении значительных дефектов и повреждений строительных конструкций;
• по истечении нормативных сроков эксплуатации объекта;
• по предписанию органов строительного контроля.

Методы обследования зданий

• Визуальный осмотр.
• Инструментальный метод.
• Ультразвуковой метод.
• Откопка шурфов.
• Лазерное 3D сканирование.
• Тепловизионный метод.
• Акустический метод.
• Электромагнитный.
• Радиометрический метод.
• Метод пластической деформации.
• Метод отрыва со скалыванием и метод сдавливания.

Наши специалисты постоянно проходят обучение с целью повышения квалификации, имеют соответствующие удостоверения, которые позволяют беспроблемно получать допуск на любые объекты. Мы используем только современные приборы, внесенные в государственный реестр средств измерения, которые своевременно проходят калибровку и поверку. Каждый технический отчет проходит строгий контроль качества и соответствия действующим нормам.

С примерами проводимых работ вы можете ознакомиться ниже.

Стоимость обследования зданий

Стоимость зависит от строительного объема. Подробнее в свободной таблице ниже.

Как заказать услугу

• связаться с нашими специалистами по телефонам: 8-800-775-87-88, +7 (343) 287-18-88;
• воспользоваться формой обратной связи, размещенной на сайте;
• отправить письмо (в свободной форме) на e-mail – info@stroy-ek.ru с пометкой «Обследование зданий и сооружений в Иркутске».

Какие объекты мы обследовали в разных городах России

Документы по обследованию зданий

Скачать типовой договор на обследование сооружений
Скачать типовое коммерческое предложение на обследование зданий

Часто задаваемые вопросы

1. Какие выделяют причины для проведения технического обследования?
2. Какие необходимы исходные данные для проведения обследования?
3. Кто имеет право производить обследования зданий?
4. Как выполняется комплексное обследование?
5. Какие работы входят в предварительное обследование?
6. Для чего проводят детальное обследование зданий?
7. Каковы причины физического и морального износа здания?
8. Когда требуется проведение обмерных работ?
9. Для чего проводят мониторинг за техническим состоянием зданий?
10. Что такое показатели эксплуатационных качеств здания (ПЭК)?
11. Каковы требования к техническому состоянию и эксплуатации зданий?
12. Каковы требования к техническому состоянию и эксплуатации строительных конструкций?
13. Каковы требования к техническому состоянию и эксплуатации инженерных систем?
14. Каковы требования к оборудованию и средствам инструментального контроля?
15. Для чего проводят паспортизацию зданий (сооружений)?
16. Что входит в состав технического заключения по результатам технического обследования здания?

Какие выделяют причины для проведения технического обследования?

Причины технического обследования объекта могут быть разными. Наиболее часто обследование проводят в следующих случаях:

• истечение срока эксплуатации объекта, несвоевременное или некачественное обслуживание инженерно-технических систем, не соблюдение в помещениях требуемого влажностного и температурного режима;
• физический износ сооружений и зданий, ухудшение их первоначальных характеристик;
• отсутствие оформленной в должном порядке разрешительной документации на строительство объекта;
• наличие видимых повреждений и дефектов, которые негативно сказываются на несущей способности;
• перепланировка, капитальный ремонт или реконструкция здания;
• изменение функционального назначения здания в целом или его отдельной части;
• подготовка объекта к покупке или продаже;
• продолжение работ по возведению объекта незавершенного строительства после продолжительного простоя;
• после затоплений, пожаров, землетрясений и других техногенных и природных катастроф;
• попадание строения в зону нового строительства;
• по запросу покупателя, собственника, управляющей компании объекта или органов власти.

Это наиболее частые причины, по которым обследуют здания и сооружения, и список этот далеко не полный.

Какие необходимы исходные данные для проведения обследования?

Чтобы провести обследование объекта нужны следующие исходные данные:

• техническое задание, в котором с точностью указаны цели и задачи исследования, объем и виды экспертно-изыскательных работ, требуемые результаты техобследования. В техзадании указывается перечень всех подлежащих проверке зданий или отдельных помещений. В ряде случаев в документе перечисляются виды и этапы предстоящих работ, требования к документальному оформлению результатов, перечень проверочных расчетов и другие нюансы в зависимости от поставленных заказчиком задач;
• технический паспорт и поэтажные кадастровые планы здания;
• проектная и исполнительно-проектная документация. Информация о выполненной ранее перепланировке, реконструкции или капитальном ремонте. Чертежи и схемы расположения инженерных сетей и оборудования;
• технические заключения экспертных обследований, если раньше таковы уже проводились;
• акты предварительных осмотров здания, дефектные ведомости и другие сведения, которыми располагают обслуживающие службы;
• результаты инженерно-геодезических изыскательных мероприятий;
• топографический план территории, на которой расположен объект, с нанесением всех архитектурных, инженерных и инфраструктурных элементов: подземных коммуникаций, дорог, находящихся рядом зданий, инженерных сетей и других сооружений;
• материалы от сетевых компаний и коммунальных служб, в которых содержится информация о месте нахождения ввода водоснабжения, канализации, теплоснабжения, газа, электроэнергии и других коммуникаций;
• информация о наличии или отсутствии опасных геологических явлений вблизи объекта – оползней, оврагов, пустот, провалов и других.

Если у заказчика отсутствует вся необходимая информация, то это не является причиной отказа в обследовании здания. Только в таком случае сроки и стоимость проведения работ могут увеличиться.

Кто имеет право производить обследование зданий?

Мониторинг техсостояния зданий и сооружений имеют право проводить только специализированные компании, у которых есть допуски СРО на выполнение технических экспертиз. Также организация должна иметь соответственную инструментальную базу в соответствии п. 4.1 гл. 4 ГОСТ 31937-2011.

Сотрудники экспертных компаний должны иметь соответствующую квалификацию, подтвержденную квалификационным сертификатом.

Если обследование будет проведено компанией, не имеющей лицензий и допусков, то результаты экспертизы не будут признаны официальными.

Как выполняется комплексное обследование?

Комплексное обследование техсостояния строительного объекта сочетает в себе перечень работ, которые разделяются на три последовательных этапа:

• Подготовительный. На этом этапе специалисты собирают и анализируют всю информацию об обследуемом объекте: проектную документацию, результаты геологических изысканий, поэтажные планы и другие документы.
• Визуальный. Проводится осмотр здания, фиксируются все обнаруженные дефекты и повреждения: трещины, дефекты каменной кладки, разрушение железобетонных элементов, нарушение гидроизоляции, коррозия металлических конструкций, оголение арматуры и другие. По результатам обследований формируется отчет с фотографиями, чертежами и описанием дефектов.
• Инструментальный. В рамках инструментальных работ выполняются геодезические измерения, определяются физико-механические характеристики фундаментов и несущих конструкций. В лабораторных условиях определяют свойства бетона, производят анализ образцов стальных и деревянных конструкций, по мере необходимости выполняются другие измерения.

Результат комплексного обследования – технический отчет и заключение о реальном состоянии объекта.

Какие работы входят в предварительное обследование?

Сбор исходной информации, оценка общего техсостояния конструкций, определение объемов и состава работ для детального техобследования – основная задача предварительного обследования.

При проведении предварительного обследования выполняются следующие работы:

• сбор и анализ общей информации о здании: сроки эксплуатации, время строительства и пр.;
• общий осмотр здания;
• определение особенностей производственной технологии (для зданий производственного назначения) с целью оценки их воздействия на несущие конструкции;
• анализ конструктивных, объемно-планировочных характеристик объекта, функционирующих в нем систем инженерного оборудования;
• установление фактических показателей микроклимата в помещениях или производственной среде, преобладающего на объекте температурно-влажностного режима;
• определение наличия воздействия агрессивных сред на строительные конструкции;
• сбор данных о выполненных ранее антикоррозионных работах;
• изучение результатов обследований техсостояния объекта, если раньше такие мероприятия уже выполнялись.

Для чего проводят детальное обследование зданий?

Детально обследуют здания и сооружения, в которых планируется проведение реставрации, реконструкции или капитального ремонта. При этом руководствуются данными осуществленных ранее общих инженерно-геологических и других изысканий по благоустройству территории застройки и проектированию реконструкции.

Определение оценки общего технического состояния и прочностных характеристик ограждающих и несущих конструкций, анализ целесообразности планируемого объемного и архитектурно-планировочного решения – основная задача детального обследования.

Выделяют два вида детального исследования – предварительное и техническое. В ходе предварительных исследований уточняются общие характеристики строения в плане градостроительного формирования. Цель работ – конкретизация предварительного заключения о возможности и целесообразности предстоящего ремонта или реконструкции. Также в рамках мероприятия устанавливаются ограничения с учетом техсостояния существующей планировки.

Техническое обследование включает детальный анализ архитектурно-планировочных характеристик и имеющего в здании инженерного оборудования. Цель таких исследований – составление заключения о стратегии восстановления несущей способности поврежденных элементов строения и разработка мероприятий по дальнейшей безопасной эксплуатации здания.

Каковы причины физического и морального износа зданий?

Если здание теряет прочность, звуко- и теплоизоляционные свойства, и другие качества, то это называют физическим износом. Происходит физический износ вследствие ряда факторов:

• использование материалов плохого качества при выполнении текущего или капитального ремонта;
• отклонение от технологий при осуществлении строительно-монтажных работ;
• эксплуатация здания не по назначению;
• минование срока службы строения;
• несвоевременность ремонта;
• несоблюдение правил эксплуатации и обслуживания объекта;
• отсутствие или некачественное осуществление технического надзора за зданием.

Помимо физического износа строительный объект стареет морально. При этом процесс старения нисколько не зависит от физического износа. Моральным износом зданий и сооружений называют такое состояние, когда фактические условия жизнедеятельности не соответствуют действующим условиям и требованиям. Если сказать проще, то моральный износ – это утрата зданием уровня комфортабельности.

Выделяют две формы морального износа:

1. Первая форма – это обесценивание построенных раньше строений. Такие объекты не могут быть проданы и подлежат разборке или сносу;
2. Вторая форма – технологическое старение, когда исправить ситуацию может только модернизация здания.

Когда требуется проведение обмерных работ?

Обмерными работами называют комплекс мероприятий, в процессе которых устанавливаются точные геометрические размеры строительных объектов и их конструктивных элементов.

Выполняют обмерные работы в следующих случаях:

• при проектировании, ремонте, перепланировке и реконструкции зданий;
• по требованию регистрирующих организаций для учета площади строения;
• для восстановления проектной документации при ее потере или отсутствии;
• для сравнения фактических параметров объекта с проектными показателями;
• с целью определения стоимости строительных работ;
• после завершения строительства обмеры необходимы для составления технического плана;
• для расчета стоимости объекта недвижимости;
• после самостоятельной перепланировки без обмеров невозможно узаконить новое помещение или здание;
• при покупке, продаже или сдаче в аренду здания в целом или его отдельной части часто выполняют обмеры, чтобы удостовериться что фактическая площадь соответствует заявленной;
• для разработки дизайн-проекта здания или его отдельных помещений.

Для чего проводят мониторинг за техническим состоянием зданий?

Мониторинг техсостояния зданий и сооружений проводят с целью:

• своевременного обнаружения ухудшения технического состояния строительных конструкций, предотвращения аварийных ситуаций и обеспечения их дальнейшей безопасной эксплуатации;
• предотвращения разрушения конструктивных элементов строений вследствие механических, атмосферных и других негативных воздействий;
• выявления конструкций, в которых возникли изменения напряженно-деформированного характера;
• контроля за скоростью и степенью изменения техсостояния строительного объекта и при необходимости обеспечение экстренных мер по восстановлению конструкций и предотвращению их разрушения.

В обслуживании и мониторинге нуждается любой объект и обусловлено это прежде всего нормами и требованиями безопасной его эксплуатации. Только по результатам мониторинга можно определить реальное техническое состояние сооружения и при наличии дефектов получить рекомендации по их правильному и эффективному устранению.

Что такое показатели эксплуатационных качеств здания (ПЭК)?

Эксплуатационные качества здания или сооружения определяются совокупностью объемно-планировочных, технических, экономических, эстетических и санитарно-гигиенических характеристик объекта.

Пригодность строения по эксплуатационным качествам определяют две группы показателей:

• физико-техническое состояние: прочностные характеристики, герметичность, параметры теплозащиты, допустимые деформации и отклонения от проектных данных и другие эксплуатационные свойства;
• моральная долговечность: соответствие эстетических и технических характеристик объекта современным законодательным, архитектурным, социальным и инфраструктурным требованиям.

Каковы требования к техническому состоянию и эксплуатации зданий?

В процессе эксплуатации здания и их конструктивные элементы должны:

• соответствовать нормативно-технической и проектной документации по прочностным характеристикам, деформативности, износостойкости, надежности и долговечности;
• быть доступными для проведения оценочных осмотров и технического обслуживания;
• обладать ремонтопригодностью;
• соответствовать экологическим, санитарно-гигиеническим, противопожарным требованиям, обусловленным проектной документацией и действующей нормативно-законодательной базой;
• эксплуатироваться в предусмотренных проектом значениях микроклимата внутри помещений и допустимых пределах нагрузок;
• быть защищенными от промерзания, увлажнения и неравномерных деформаций;
• иметь межремонтный срок службы, который необходим для сохранения отличного техсостояния несущих конструкций и всех конструктивных элементов.

В случае выявления дефектов или повреждений необходимо непрерывно контролировать их развитие с целью определения причин их образования, разработки мероприятий по их устранению, и установления степени опасности при дальнейшем использовании здания.

Каковы требования к техническому состоянию и эксплуатации строительных конструкций?

В течение всего срока эксплуатации техническое состояние строительных конструкций требует тщательного и постоянного внимания со стороны обслуживающих служб и самих собственников зданий.

В рамках контроля за безопасной эксплуатацией строительных конструкций законодательством регламентированы определенные требования:

• для обеспечения должного качества технического состояния объектов необходимо проводить периодические осмотры и контрольные проверки элементов;
• безопасность строительной конструкции должна обеспечиваться путем полноценного техобслуживания;
• характеристики и расчетные значения должны соответствовать параметрам и требованиям технической документации;
• эксплуатация конструкций недопустима без разработанной и утвержденной проектной документации;
• запрещено выполнять какие-либо изменения, способные негативно отобразиться на прочности и надежности сооружения без согласований со службой технической эксплуатации.

Любые выявленные дефекты должны быть как можно быстрее ликвидированы. Если обнаружены критические повреждения, то проведение технического обследования конструкции специализированной экспертной организацией неизбежно.

Каковы требования к техническому состоянию и эксплуатации инженерных систем?

Действующим законодательством четко определены требования, которым должно соответствовать техническое состояние и условия эксплуатации инженерных систем зданий и сооружений:

• инженерные системы должны обеспечивать абсолютную безопасность для здоровья и жизни людей, а также для сохранности имущества;
• оборудование должно соответствовать санитарным, противопожарным, технологическим и другим нормативным требованиям;
• инженерные сети необходимо прочно закреплять к строительным конструкциям;
• трубопроводы, оборудование и арматура должны быть легко доступны для контрольного осмотра и ремонтных мероприятий;
• поверхность инженерных сетей необходимо защищать от коррозии;
• не допускается негерметичность стыков и крышек ревизий инженерных коммуникаций;
• системы должны быть снабжены эксплуатационной, исполнительной и проектной документациями;
• самостоятельное изменение инженерных и технологических коммуникаций недопустимо;
• нельзя использовать инженерные конструкции или их отдельные элементы для подвески или складирования другого оборудования или предметов.

Каковы требования к оборудованию и средствам инструментального контроля?

Оборудование и средства инструментального контроля, применяемые специализированными организациями при техническом обследовании зданий и сооружений, должны:

• соответствовать требованиям российского законодательства и быть включены в реестр средств измерений;
• соответствовать технической документации по метрологическому обеспечению;
• измерительное оборудование и приборы регулярно должны проходить поверки и калибровки;
• на все используемые в работе инструментальные средства обязательно наличие паспортов;
• измерение планово-высотных положений конструкций и отклонений от нормативов по вертикали должно осуществляться геодезическими приборами, класс точности которых соответствует законодательным требованиям;
• специализированная испытательная лаборатория подрядной организации должна иметь свидетельство, подтверждающее допуск к проведению измерительных мероприятий. В лаборатории строго должны соблюдаться метрологические норма и правила.

Для чего проводят паспортизацию зданий и сооружений?

Составление технических характеристик здания методом ответов на содержащиеся в паспортной карте вопросов, используя исходные документы называют паспортизацией зданий.

К перечню правоустанавливающих документов техпаспорт не принадлежит, но необходимость в его наличии возникает достаточно часто:

• на основании технического паспорта осуществляется разработка эксплуатационной документации здания. Например, документ может потребоваться при подготовке к капитальному ремонту;
• при отсутствии техпаспорта невозможно законодательно оформить право собственности на строение и соответственно в госорганах зарегистрировать его невозможно;
• после проведения переустройства или перепланировки все изменения в обязательном порядке должны быть отображены в техпаспорте;
• сведения паспортизации необходимы кадастровым инженерам при изготовлении технического плана здания;
• проектирование капитального ремонта, реставрации или переустройства объекта выполняется с использованием выкопировок поэтажных планов и схем инженерных коммуникаций;
• для учета основных средств предприятия, а также при расчете госпошлины в наследие инвентаризационная стоимость объекта берется из техпаспорта.

Что входит в состав технического заключения по результатам технического обследования здания?

В состав технического заключения по техобследованию зданий входят следующие разделы:

• Характеристики исследуемого здания:
  • конструктивные и объемно-планировочные решения;
  • результаты инженерно-геологических исследований с указанием существующих условий участка, на котором расположено здание.
• Результаты обследований:
  • перечень мероприятий по визуальному осмотру и инструментальным измерениям с описанием полученных результатов;
  • дефектная ведомость.
• Фотоматериалы:
  • фото- и видеофиксация общего вида здания и отдельных помещений, обнаруженные повреждения и дефекты.
• Результаты инструментальных исследований и поверочных расчетов:
  • крены, степень прочности материалов и конструкций и другие показатели в зависимости от целей обследований;
  • схемы и методика проведения расчетов с обоснованием результатов.
• Заключение о техническом состоянии обследуемого объекта с указанием категории техсостояния, мероприятий по устранению дефектов и выводом о возможности дальнейшей безопасной эксплуатации здания.